Viager et réforme fiscale succession 2026 : ce qui change

L’abattement de 100 000€ bloqué depuis 2012 : pourquoi il ne protège plus les familles

Depuis 2012, l’abattement fiscal applicable aux donations et successions en ligne directe – parent vers enfant – est figé à 100 000€ par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Quatorze années se sont écoulées sans revalorisation. Sur cette même période, les prix de l’immobilier dans les grandes métropoles françaises ont progressé de façon continue.

Prenons un exemple concret. Un parent transmet à son enfant unique un appartement parisien estimé à 400 000€. Après application de l’abattement de 100 000€, la base taxable s’établit à 300 000€, soumis au barème progressif des droits de succession. Les tranches supérieures frappent à 20%, puis 30% au-delà de 552 324€. L’enfant devra sortir des sommes importantes pour conserver un bien qu’il n’a peut-être pas choisi de vendre. Or à Paris, Lyon ou Bordeaux, un appartement familial transmis dépasse couramment 300 000 à 500 000€. L’abattement de 100 000€ couvre aujourd’hui moins d’un tiers de la valeur médiane d’un bien dans ces villes.

Le rapport de la mission d’information sénatoriale sur la fiscalité du patrimoine, publié en 2023, a proposé deux mesures : relever cet abattement en ligne directe et raccourcir le délai de rappel fiscal de 15 à 10 ans. Le PLF 2025, présenté en septembre 2024 par le gouvernement Barnier, contenait des propositions allant dans ce sens. Mais la censure du gouvernement en décembre 2024 a gelé le processus sans adoption définitive. Le gouvernement Bayrou, en poste depuis janvier 2025, n’a annoncé aucune modification des abattements.

Aujourd’hui, le 25 juin 2026, le cadre fiscal demeure inchangé par rapport à 2012. Aucune réforme n’est officiellement en cours.

Viager et fiscalité de la rente : un abattement dégressif méconnu qui peut peser lourd sur la succession

La rente viagère que perçoit le vendeur – appelé crédirentier – n’est pas imposée sur sa totalité. L’article 158-6 du CGI prévoit un abattement qui varie selon l’âge au moment du premier versement. Chaque tranche d’âge correspond à une fraction imposable différente. Cet avantage demeure largement ignoré des propriétaires seniors qui réfléchissent à une vente.

Prenons un crédirentier de 72 ans qui perçoit une rente annuelle de 12 000€. Selon ce barème, seuls 3 600€ sont imposables. C’est un avantage fiscal qui fonctionne dès maintenant, sans avoir besoin d’attendre le vote d’une quelconque réforme.

Dans la même rubrique : Fiscalité viager vendeur 2026 : bouquet, rente et impôt.

Il existe cependant une conséquence peu anticipée. Si le débirentier – l’acheteur – décède avant le crédirentier, ses héritiers récupèrent le bien. Mais ils hériteront aussi de l’obligation de continuer à verser la rente. Cette charge, rarement envisagée lors de la signature, peut générer des difficultés au sein de la famille de l’acheteur. Il faut en parler explicitement avec le notaire avant de signer.

Ce scénario touche relativement peu de familles – le viager représente environ 5 000 à 6 000 transactions par an en France, soit moins de 1% des ventes immobilières. Mais ceux qui l’expérimentent le découvrent trop souvent au moment le moins opportun.

Nue-propriété et viager : le barème de l’article 669 CGI peut réduire de 70% la base taxable

C’est probablement le montage le plus puissant du droit patrimonial français et l’un des moins appliqué. Lorsqu’un parent transmet la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit – ou la jouissance via un droit d’usage et d’habitation dans le cadre d’un viager – la base taxable change complètement. Elle n’est plus calculée sur la pleine propriété, mais selon le barème de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier.

Entre 71 et 80 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété représente 70% de la valeur en pleine propriété. En chiffres : un bien estimé à 300 000€ ne génère une base taxable que de 210 000€. Après abattement de 100 000€ en ligne directe, seuls 110 000€ restent soumis aux droits de donation. Si vous avez deux enfants, l’abattement se dédouble.

Détaillons le calcul pour un bien de 300 000€ transmis par un parent de 74 ans à un enfant unique :

• Valeur de la nue-propriété (70%): 210 000€
• Abattement en ligne directe : – 100 000€
• Base taxable restante : 110 000€
• Droits de donation au barème : environ 18 194€ (tranche à 20% sur la fraction entre 15 933€ et 552 324€)

Si le délai de rappel fiscal passait de 15 à 10 ans – la recommandation du rapport sénatorial 2023 – les donations de nue-propriété réalisées depuis 2016 pourraient bénéficier d’un nouvel abattement dès l’adoption d’une telle loi. Mais ce texte n’a pas été voté à ce jour.

Voir également : Viager et héritiers : vendre sans conflit familial en 2026.

Réforme fiscale 2026 : ce que le Sénat propose, ce que le gouvernement Bayrou n’a pas encore tranché

Soyons précis sur le cadre législatif au 25 juin 2026. Le rapport de la mission d’information sénatoriale sur la fiscalité du patrimoine (2023) a formé deux recommandations :

• Relever l’abattement en ligne directe au-delà de 100 000€
• Raccourcir le délai de rappel fiscal de 15 à 10 ans

Le PLF 2025 du gouvernement Barnier en contenait des éléments. La censure parlementaire de décembre 2024 a gelé tout avancement. Le gouvernement Bayrou, en poste depuis janvier 2025, a relancé les travaux budgétaires sans modifier les abattements. À la date de cet article, aucune réforme n’est votée ni officiellement programmée.

Quatre scénarios peuvent se dessiner, du moins au plus probable d’un point de vue budgétaire :

• Statu quo : l’abattement demeure à 100 000€, le délai à 15 ans. C’est ce qui est en vigueur aujourd’hui et ce qui s’applique par défaut.
• Relèvement partiel de l’abattement à 120 000€ ou 150 000€, sans toucher au délai de rappel – une modification plus facile à voter politiquement.
• Raccourcissement du délai à 10 ans, sans modification du montant – ce qui bénéficierait d’emblée aux donations depuis 2016.
• Combinaison des deux – le meilleur scénario pour les familles, mais aussi le plus onéreux pour le budget de l’État.

Trois questions que tout vendeur en viager doit poser à son notaire avant de signer

Viager occupé, libre ou en nue-propriété : quel montage maximise la transmission familiale en 2026 ?

Trois montages dominent la pratique notariale lorsqu’un senior cherche à conjuguer revenus immédiats et optimisation successorale. Chacun répond à une logique patrimoniale différente.

La vente en nue-propriété avec usufruit viager crée le levier fiscal le plus puissant pour la transmission, mais elle demande une préparation soignée et un notaire ayant une vraie spécialisation. Le viager libre génère une rente plus importante, mais expose les héritiers de l’acheteur à une charge potentiellement lourde. Le viager occupé reste le montage le plus courant – simplement parce qu’il est le plus simple à comprendre et à gérer pour toutes les parties.

Ces 5 000 à 6 000 transactions annuelles en viager représentent moins de 1% du marché immobilier français. Ce chiffre en dit long : ces outils patrimoniaux sont sous-utilisés, non pas parce qu’ils manquent d’efficacité, mais parce qu’ils restent peu connus.

Mon avis tranché : attendre une réforme hypothétique pour vendre en viager est la pire stratégie patrimoniale

Je le dis sans détour : trop de propriétaires âgés remettent leur décision à plus tard dans l’espoir d’une réforme fiscale qui n’arrive jamais. Depuis 2012, l’abattement de 100 000€ n’a pas bougé. Deux PLF ont été annulés ou censurés. Plusieurs rapports sénatoriaux n’ont abouti à rien. Et chaque année qui passe, c’est une année de rente perçue en moins, une part plus importante du patrimoine qui sera lourdement taxée et un risque croissant de décéder sans avoir structuré sa succession.

Et pourtant le droit d’aujourd’hui – celui qui s’applique maintenant, pas celui qu’on espère – offre déjà des armes puissantes. L’abattement de 70% sur la rente à partir de 70 ans (article 158-6 du CGI). La réduction de 70% de la base taxable via le barème de l’article 669 pour la transmission de nue-propriété entre 71 et 80 ans. L’abattement de 100 000€ renouvelable tous les 15 ans, qui s’ajoute par parent et par enfant. Ces trois mécanismes, combinés intelligemment avec un notaire spécialisé, permettent de réduire considérablement la facture fiscale dès maintenant.

La réforme viendra peut-être en 2027 ou 2028. Elle ne viendra peut-être jamais telle qu’on l’imagine. En attendant, agir selon les règles actuelles, c’est protéger sa famille avec certitude plutôt que de jouer la loterie d’un calendrier législatif imprévisible. À 73 ans, chaque année compte doublement : elle réduit l’espérance de vie qui entre dans le calcul de la rente et elle rapproche l’horloge des 15 ans. juste de l’arithmétique.