Tables de mortalité 2025-2026 et viager : impact sur votre rente

Les tables TGH05/TGF05 restent la référence réglementaire en 2025-2026, faute de nouvelles tables officielles

Une question revient régulièrement dans les dossiers que nous accompagnons : « Quelles tables de mortalité s’appliquent à mon contrat viager en 2025 ? » La réponse est moins simple qu’il n’y paraît. Aucune table réglementaire labellisée « 2025-2026 » n’a été publiée par l’INSEE ou le gouvernement français. Le cadre reste celui fixé par l’arrêté du 1er août 2006, paru au Journal Officiel du 10 août 2006 : les tables TGH05 (hommes) et TGF05 (femmes), établies par l’Institut des Actuaires à partir des données de mortalité observées entre 1997 et 2005, projetées jusqu’en 2050.

Ces tables s’imposent réglementairement pour les contrats d’assurance-vie et les rentes d’assurance. Mais le viager, lui, n’est pas un contrat d’assurance – c’est une vente immobilière encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Les notaires et experts viager disposent donc d’une latitude professionnelle pour croiser les TGH05/TGF05 avec des données plus récentes.

La référence la plus à jour dans le secteur public est constituée des tables de projection de mortalité 2020-2070, publiées par l’INSEE en 2021. Ces tables intègrent les évolutions démographiques récentes et servent de base actualisée pour les professionnels qui souhaitent affiner leurs calculs. Et les chiffres bougent : selon le bilan démographique INSEE de janvier 2024, l’espérance de vie à la naissance en France atteint 79,3 ans pour les hommes et 85,3 ans pour les femmes en 2023, en légère hausse après la baisse enregistrée durant la pandémie de COVID-19. Utiliser uniquement des données de 1997-2005 pour calculer une rente signée en 2025, c’est accepter un écart démographique de près de 25 ans.

À 70 ans, une femme vivra en moyenne jusqu’à 89 ans : ce que ça change concrètement sur votre bouquet et votre rente

Les chiffres sont précis et leur impact sur votre contrat l’est tout autant. Selon les données INSEE publiées en 2023 pour l’année 2022, l’espérance de vie résiduelle à 70 ans est de 16,1 ans pour un homme (soit jusqu’à environ 86 ans) et de 19,3 ans pour une femme (soit jusqu’à environ 89 ans). Un écart de plus de trois ans qui se traduit mécaniquement dans le calcul de la rente.

Le principe est simple : plus l’espérance de vie est longue, plus le débirentier (l’acheteur) étale ses paiements dans le temps. Pour un capital identique à convertir, la rente mensuelle sera donc plus faible pour une femme que pour un homme du même âge. Prenons un exemple concret : un bien estimé à 300000€, avec un bouquet de 60000€. Le capital à convertir en rente est de 240000€. Avec une espérance de vie résiduelle de 16 ans (homme), la rente mensuelle brute avant taux technique s’établit autour de 1 250€. Avec 19 ans d’espérance résiduelle (femme), cette même rente descend autour de 1 050€. Soit 200€ par mois de différence, uniquement liés au sexe du vendeur.

Le marché du viager représente entre 5 000 et 10 000 transactions par an en France selon les estimations professionnelles. La majorité des vendeurs sont des femmes, souvent veuves. L’écart actuariel n’est donc pas anecdotique : il structure une part significative des contrats signés chaque année.

Sur le même sujet : Calcul bouquet et rente viager occupé 2026 : exemple chiffré.

Comprendre le mécanisme actuariel : comment une table de mortalité se traduit en euros sur votre contrat

Derrière le mot « actuariel » se cache une logique arithmétique que tout vendeur devrait maîtriser avant de signer. Le calcul part d’une base simple : valeur du bien – bouquet = capital à convertir en rente. Ce capital est ensuite divisé par un coefficient actuariel, lui-même calculé à partir de deux paramètres : la table de mortalité retenue et le taux d’intérêt technique appliqué.

Le taux d’intérêt technique représente la rentabilité supposée que l’acheteur pourrait tirer du capital immobilisé. Plus ce taux est élevé, plus la rente mensuelle augmente. Mais c’est la table de mortalité qui détermine le nombre d’années sur lesquelles ce capital est réparti. Un allongement de l’espérance de vie d’un an réduit la rente mensuelle. Cette mécanique n’a pas d’exception.

Pour le viager occupé – qui représente la grande majorité des transactions – un abattement d’occupation (DUH, droit d’usage et d’habitation) s’applique en amont, généralement entre 20% et 40% de la valeur vénale selon l’âge du vendeur. Cet abattement réduit le capital de départ et donc aussi la rente finale. Le viager libre, sans maintien dans les lieux, ne subit pas cet abattement.

La réforme des retraites de 2023 et son effet discret mais réel sur l’âge d’entrée en viager

La loi du 14 avril 2023 a repoussé l’âge légal de départ à la retraite de 62 à 64 ans. L’impact sur le marché du viager est indirect mais mesurable. Les vendeurs potentiels entrent statistiquement plus tard sur le marché : un propriétaire qui aurait envisagé de vendre à 63 ans, juste après sa retraite, signe désormais plutôt vers 65 ou 66 ans. Ce décalage de deux ans modifie le calcul actuariel dans un sens favorable au vendeur.

Et voici pourquoi. À 65 ans, l’espérance de vie résiduelle est plus courte qu’à 63 ans – ce qui réduit mécaniquement le coefficient actuariel et augmente la rente mensuelle calculée. L’écart entre un contrat signé à 65 ans et un contrat signé à 67 ans peut représenter plusieurs dizaines d’euros par mois sur la rente, selon la valeur du bien. Sur une durée de 15 à 20 ans, c’est une différence cumulée substantielle.

Pour aller plus loin : Baisse des taux 2026 : quel impact sur l’achat en viager ?.

Mais cette réforme a aussi un effet psychologique documenté : elle a ravivé l’intérêt pour le viager comme outil de complément de revenu chez des seniors qui restent actifs plus longtemps. Le viager n’est plus perçu uniquement comme une solution de dernier recours – c’est une stratégie patrimoniale que des propriétaires relativement jeunes (60-67 ans) intègrent dans leur planification financière.

Le marché reste stable entre 5 000 et 10 000 transactions annuelles, mais les perspectives démographiques – vieillissement accéléré de la génération baby-boom, pression sur les retraites – laissent anticiper une croissance progressive de la demande dans les années à venir.

L’indexation obligatoire de la rente depuis 2022 : ICC ou IRL, quel indice protège vraiment votre pouvoir d’achat

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a renforcé l’indexation obligatoire des rentes viagères sur un indice défini contractuellement. Ce choix d’indice, inscrit dans l’acte notarié, n’est pas neutre. Sur 15 à 20 ans, deux indices peuvent produire des écarts de plusieurs milliers d’euros cumulés pour le crédirentier.

Ma lecture est claire : pour un vendeur qui cherche la stabilité et la lisibilité de ses revenus sur la durée, l’IRL est l’indice le plus adapté. L’ICC peut sembler attractif en période de hausse des coûts de construction, mais sa volatilité peut jouer dans les deux sens. Et l’indexation, quelle qu’elle soit, compense partiellement ce que les vieilles tables de mortalité ne pouvaient pas anticiper : l’érosion monétaire sur des rentes calculées sur 15 à 20 ans.

Questions fréquentes des vendeurs sur les tables de mortalité et le calcul de leur rente en 2025

Mon avis : les tables de mortalité actuelles sous-estiment l’espérance de vie réelle et lésent les vendeurs

Je vais le dire clairement, parce que c’est le service que nous devons aux propriétaires qui nous consultent. Les tables TGH05/TGF05 sont obsolètes pour refléter la démographie de 2025. Construites sur des données de mortalité observées entre 1997 et 2005, elles présentent une vision du vieillissement qui a au moins 20 ans de retard sur la réalité. L’espérance de vie à la naissance des femmes atteint 85,3 ans en 2023 selon l’INSEE – en hausse continue malgré l’épisode COVID.

Utiliser ces tables dans un marché de 5 000 à 10 000 transactions annuelles, c’est calculer des rentes sur une durée de vie sous-estimée. Et paradoxalement, cela produit une rente apparemment plus élevée que la réalité actuarielle ne le justifie – ce qui semble favorable au vendeur mais repose sur une base démographique fausse. Quand le vendeur vit plus longtemps que la table ne le prévoyait, c’est l’acheteur qui bénéficie d’une rente sous-calibrée. Mais si la table surestime l’espérance de vie, c’est le vendeur qui perçoit moins qu’il ne devrait.

Mes recommandations sont précises. Exigez que le professionnel mandaté justifie les tables utilisées. Demandez une simulation comparative TGH05/TGF05 versus tables de projection INSEE 2020-2070. Ne signez pas sans avoir vu les deux résultats côte à côte. Et si votre interlocuteur ne peut pas produire cette double simulation, changez d’interlocuteur.

L’absence de nouvelle table réglementaire officielle en 2025 est un vide juridique réel. Il profite davantage aux débirentiers (acheteurs) qu’aux crédirentiers (vendeurs), parce que l’incertitude démographique se règle par défaut en faveur de celui qui tient la plume du contrat. Le législateur devrait actualiser ce cadre sans attendre.