Démembrer sa résidence principale à 70 ans permet d’économiser jusqu’à 70% de droits de donation
Le mécanisme fonctionne ainsi : quand un senior transmet la nue-propriété de sa résidence principale à ses enfants en gardant l’usufruit, l’administration ne taxe pas la valeur pleine du bien. Elle taxe uniquement la nue-propriété, selon le barème fixé par l’article 669 du CGI.
Pour un senior entre 71 et 80 ans, cette nue-propriété vaut fiscalement 70% de la valeur du bien. L’usufruit compte pour 30%. Un exemple concret : vous avez un appartement de 400 000€ et vous avez 75 ans. Les droits se calculent sur 280 000€ au lieu de 400 000€. En plus, l’abattement de 100 000€ par parent et par enfant (article 779 du CGI) s’ajoute. Le résultat – assiette réduite et abattement complet – crée une double économie fiscale.
Voici le barème complet selon l’âge de l’usufruitier, montrant l’impact sur un bien de 400 000€:
| Âge de l’usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété | Assiette taxable sur 400 000€ |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% | 40 000€ |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% | 80 000€ |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% | 120 000€ |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% | 160 000€ |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% | 200 000€ |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% | 240 000€ |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% | 280 000€ |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% | 320 000€ |
| 91 ans et plus | 10% | 90% | 360 000€ |
Ce tableau montre l’enjeu : attendre 81 ans au lieu de 75 ans coûte 40 000€ de base taxable supplémentaires. L’âge joue mécaniquement contre vous.
Au décès, la pleine propriété revient aux enfants sans un euro de droits supplémentaires
L’article 1133 du CGI pose le principe : au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire. Aucun droit de succession ne s’ajoute. Le bien passe en totalité sans frais fiscaux additionnels.
Comparons : une transmission classique en pleine propriété taxe 100% de la valeur du bien au jour du décès – une valeur qui s’est souvent appréciée. Le démembrement, lui, fige l’assiette au jour de la donation initiale en ne taxant que la nue-propriété. Et quand l’usufruit disparaît avec le décès, la consolidation ne coûte rien.
J’ai vu des familles découvrir cette réalité chez le notaire lors du règlement de succession, quinze ans après avoir signé l’acte de démembrement. Les héritiers se sont aperçus qu’ils ne devaient effectivement rien sur le bien familial – parce que leurs parents avaient agi en temps utile.
En 2026, ce régime reste inchangé. Le projet de loi de finances 2025, débattu à l’automne 2024, a soulevé des questions sur une éventuelle réforme des droits de succession. Mais aucune modification du démembrement de résidence principale n’a été votée. Le cadre légal demeure.
Dans la même rubrique : Viager et réforme fiscale succession 2026 : ce qui change.
Vendre la nue-propriété de sa résidence principale est totalement exonéré de plus-value
L’article 150 U du CGI prévoit une exonération totale de plus-value immobilière sur la cession de la résidence principale. Cette exonération s’applique aussi quand vous ne cédez que la nue-propriété seule. C’est un détail qui compte.
Une seule condition – mais elle est stricte : le logement doit être votre résidence principale réelle à la date de signature de l’acte. Pas votre logement secondaire, pas un lieu où vous passez quelques semaines. Celui où vous habitez de manière habituelle et continue.
Les applications sont nombreuses. Un senior peut vendre la nue-propriété de son appartement à ses enfants ou à un investisseur extérieur – le marché de la nue-propriété s’est structuré autour de cette demande – tout en restant dans le logement comme usufruitier. La plus-value sur cette vente ne s’impose pas. Les points à respecter :
- Le logement doit être votre résidence principale effective à la signature de l’acte de cession.
- Vous devez en avoir la preuve : domiciliation fiscale, quittances de charges, factures d’énergie, attestations diverses.
- L’occupation doit être réelle et continue – pas symbolique ou anecdotique.
- Si vous vendez à titre onéreux (ce n’est pas une donation), l’exonération de plus-value joue ; si c’est une transmission gratuite, des droits de donation s’appliquent sur la valeur de la nue-propriété.
Usufruit ou droit d’usage et d’habitation : lequel choisir change tout
Le démembrement n’est pas une formule unique. Deux options existent avec des conséquences fiscales et pratiques très différentes.
L’usufruit ordinaire laisse au senior le droit d’occuper le bien ET de le louer. Il peut donc en tirer des revenus locatifs. C’est une protection économique : si le senior doit partir ou souhaite monétiser son bien, l’usufruit lui en donne la possibilité. Sa valeur suit le barème de l’article 669 du CGI.
Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est strictement personnel. Non cessible, non transmissible, il disparaît avec son titulaire. Il ne permet pas la location. Mais l’administration le valorise à 60% de la valeur de l’usufruit ordinaire selon l’article 669 du CGI. Cela change mécaniquement la valeur de la nue-propriété et donc les droits de donation.
Prenons un senior de 75 ans avec un bien de 400 000€:
Voir également : Vente à terme ou viager occupé : le bon choix pour partir en résidence services.
- Usufruit ordinaire : 30% × 400 000€ = 120 000€. Nue-propriété = 280 000€.
- DUH : 60% × 120 000€ = 72 000€. Nue-propriété grevée du DUH = 328 000€.
Avec un DUH, la nue-propriété transmise pèse plus lourd fiscalement (328 000€ contre 280 000€). Les droits montent donc. Mais le DUH rassure souvent l’acheteur ou le donataire, qui sait que le titulaire ne louera jamais le bien à un tiers.
Et le viager occupé ? Le crédirentier – le vendeur senior – conserve précisément un droit d’usage et d’habitation. C’est un démembrement partiel et temporaire. Le bien se cède en pleine propriété à l’acheteur, mais le vendeur en garde la jouissance jusqu’à son décès via ce DUH. La fiscalité du viager suit une logique proche, même si les calculs de rente diffèrent.
L’abattement de 100 000€ par enfant combiné au démembrement : les calculs qui le prouvent
Cas réel : un couple de 75 ans possède une résidence principale de 600 000€. Deux enfants. L’abattement de 100 000€ par parent et par enfant (article 779 du CGI) représente 4 × 100 000€ = 400 000€ d’abattements cumulés.
Sans démembrement :
- Base taxable : 600 000€ – 400 000€ = 200 000€ soumis aux droits.
Avec démembrement (71-80 ans):
- Valeur nue-propriété : 70% × 600 000€ = 420 000€.
- Après abattements : 420 000€ – 400 000€ = 20 000€ seulement soumis aux droits.
La différence atteint 180 000€ de base taxable en moins. Appliqué au barème progressif des droits, cela représente une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros selon votre tranche.
Deux points clés :
- Les abattements se renouvellent tous les 15 ans (article 779 du CGI). Une donation de nue-propriété à 60 ans peut ainsi être suivie d’une seconde transmission à 75 ans avec abattement rechargé.
- Plus le senior est jeune au moment du démembrement, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible – donc plus les droits baissent. À 61 ans, la nue-propriété vaut 60% contre 70% à 75 ans. Agir tôt, c’est transmettre moins cher.
Trois questions que tout senior pose avant de démembrer sa résidence principale en 2026
Si je démembre ma résidence principale, puis-je continuer à y habiter ?
Oui – c’est le but même de l’usufruit. En gardant l’usufruit de votre résidence principale, vous y restez jusqu’à votre décès, exactement comme avant. Vous avez aussi le droit de la louer et d’en percevoir les loyers : l’usufruitier dispose de la jouissance économique complète du bien. La transmission de la nue-propriété à vos enfants ou à un tiers ne touche pas à votre droit d’occupation. Le nu-propriétaire ne peut pas vous expulser ni disposer du bien sans votre accord.
À découvrir aussi : Tables de mortalité 2025-2026 et viager : impact sur votre rente.
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI a-t-il changé en 2026 ?
Non. Malgré les débats du projet de loi de finances 2025 à l’automne 2024, aucune modification n’a été votée. Les valeurs d’usufruit restent inchangées : 30% pour un usufruitier de 71 à 80 ans, 40% pour 61 à 70 ans, 10% pour 91 ans et plus. Depuis la loi de finances pour 2024, aucune loi de finances rectificative modifiant ce régime n’a pris effet. Vous pouvez donc compter sur le barème actuel pour toute opération de démembrement en 2026.
Faut-il obligatoirement passer devant notaire pour démembrer sa résidence principale ?
Oui, sans exception. Toute donation de nue-propriété immobilière doit prendre la forme authentique : l’acte notarié est obligatoire. Un simple acte sous seing privé ne produit aucun effet. Les honoraires du notaire se calculent sur la valeur de la nue-propriété transmise – pas sur la valeur pleine du bien. C’est une économie supplémentaire par rapport à une donation en pleine propriété. Le coût notarial dépend du barème réglementé des émoluments, mais il reste très inférieur aux droits de succession que vous éviteriez à terme. Un notaire spécialisé en patrimoine peut aussi vous conseiller sur la combinaison abattements, démembrement et stratégie de renouvellement sur 15 ans.
Mon avis : le démembrement en 2026 reste le meilleur outil successoral pour les seniors propriétaires, mais il faut agir maintenant
Je vais être direct. En 2026, la fenêtre fiscale autour du démembrement de résidence principale n’a pas bougé – et c’est surprenant après deux ans de pression politique sur les droits de succession. Deux projets de loi de finances ont soulevé la question, mais le régime de l’article 669 du CGI n’a pas changé. Mais cette stabilité actuelle n’offre aucune garantie pour l’avenir.
Ce qui me frappe le plus : l’article 1133 du CGI est l’avantage fiscal le plus ignoré de tout le patrimoine immobilier français. La reconstitution automatique de pleine propriété sans droits supplémentaires quand l’usufruitier décède est une mécanique redoutable – et presque aucune famille ne le comprend avant d’ouvrir la succession.
Un détail fait la différence : un senior de 70 ans qui démembre aujourd’hui fige son usufruit à 40% de la valeur du bien. Qu’il attende d’avoir 71 ans et il bascule dans la tranche suivante. L’usufruit tombe à 30%, la nue-propriété monte à 70%, la base taxable augmente. Chaque année compte.
Et l’exonération de plus-value sur résidence principale – applicable même à la cession de nue-propriété – est le bonus final. Mais elle demande une rigueur documentaire absolue pour prouver votre résidence principale effective.
Mon conseil : ne pas parier sur une réforme favorable à venir. Le risque d’une réforme défavorable est bien plus probable, vu les contraintes budgétaires actuelles. Prenez rendez-vous avec un notaire et un conseiller en patrimoine maintenant. Combinez l’abattement de 100 000€ par parent et par enfant avec la valeur réduite de nue-propriété. Documentez votre résidence principale. Et si vous avez entre 61 et 70 ans, ne franchissez pas les 71 ans sans agir.