En bref – pourquoi la nue-propriété attire en 2026
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir le bien démembré, c’est-à-dire à devenir propriétaire des murs sans en avoir l’usage immédiat – l’usufruit étant détenu par un tiers (vendeur particulier, bailleur social institutionnel, démembrement entre vifs au profit d’un parent). À l’extinction de l’usufruit, généralement par décès de l’usufruitier ou au terme d’un démembrement temporaire (15, 17 ou 20 ans), l’acheteur récupère automatiquement la pleine propriété, sans formalité ni nouvelle imposition.
Sur le marché 2026, la nue-propriété représente principalement deux segments. D’une part, le démembrement temporaire institutionnel – programmes neufs vendus en nue-propriété pour 60 à 65 % de la valeur libre, l’usufruit étant cédé à un bailleur social ou intermédiaire pour 15 à 20 ans. D’autre part, la nue-propriété viagère, où la durée d’occupation dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier (proche de la mécanique du viager occupé). Le levier fiscal du dispositif s’appuie sur l’article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valorisation administrative de la nue-propriété et de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier.
Le barème de l’article 669 du CGI : la valeur fiscale du démembrement
L’article 669 du Code général des impôts fixe le partage de valeur entre nu-propriétaire et usufruitier en fonction de l’âge de ce dernier. Ce barème est utilisé pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donation, succession), des droits d’enregistrement et de l’impôt sur la fortune immobilière. Il est rigoureusement administratif et ne reflète pas nécessairement la valeur économique réelle du démembrement, qui peut varier selon le marché, la durée résiduelle d’usufruit et la qualité du bien.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit à durée fixe (démembrement temporaire), le barème dérogatoire de l’article 669-II du CGI s’applique : la valeur de l’usufruit est fixée à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans, sans pouvoir dépasser 100 %. Un démembrement temporaire de 20 ans correspond donc à 46 % d’usufruit et 54 % de nue-propriété. C’est précisément ce mécanisme que mobilisent les programmes de nue-propriété institutionnelle en logement neuf.
Le démembrement temporaire institutionnel : 15 à 20 ans, 60 à 65 % de décote
Le marché de la nue-propriété neuve repose principalement sur des opérations montées par des promoteurs (Perl, iPlus, Fidexi, Néoproprio) en partenariat avec des bailleurs sociaux ou institutionnels. Le bailleur acquiert l’usufruit pour une durée fixe (typiquement 15 ans, parfois 17 ou 20 ans) et s’engage à louer le bien pendant cette période ; l’investisseur particulier achète la nue-propriété correspondante. À l’issue de la période, l’usufruit s’éteint automatiquement et le particulier récupère la pleine propriété d’un bien neuf, désormais ancien de 15 à 20 ans, libre de tout occupant.
Le prix d’acquisition de la nue-propriété représente généralement 55 à 65 % de la valeur libre, soit une décote effective de 35 à 45 %. Cette décote correspond à la valeur de l’usufruit cédé au bailleur. La rentabilité ne se traduit pas par un loyer perçu pendant la durée du démembrement – c’est le bailleur qui encaisse les loyers et supporte la fiscalité – mais par la reconstitution mécanique de la pleine propriété au terme. Si le marché immobilier reste stable ou progresse, le rendement annualisé moyen pour le nu-propriétaire ressort entre 3 % et 4,5 % brut, comparable à un investissement locatif classique mais sans gestion locative ni risque de vacance.
Avantages structurels du démembrement temporaire
- Pas de fiscalité de revenus pendant 15 à 20 ans : aucun loyer perçu, donc aucun revenu foncier imposable. Pour un investisseur fortement imposé, l’économie d’impôt sur les revenus fonciers comparée à un investissement locatif classique compense partiellement la perte de cash-flow.
- Pas de prélèvements sociaux sur la période – corollaire direct de l’absence de revenus.
- IFI : exclusion de la base imposable pendant la durée du démembrement, l’usufruitier (bailleur institutionnel non assujetti) déclarant la pleine propriété. Cette exclusion est codifiée à l’article 968 du CGI et constitue l’un des leviers majeurs pour les contribuables proches du seuil IFI.
- Travaux : à la charge de l’usufruitier selon le droit commun (articles 605 et 606 du Code civil) – sauf clause spécifique. Pendant 15 ans, l’investisseur ne supporte ni gros entretien ni rénovation.
- Effet de levier crédit possible : la majorité des grandes banques financent désormais l’acquisition de nue-propriété, parfois avec des durées de prêt calées sur la durée du démembrement.
Risques et points d’attention
- Liquidité réduite : la revente de la nue-propriété pendant la durée du démembrement reste possible mais le marché secondaire est étroit, avec des décotes acheteurs de 5 à 15 % par rapport au prix d’origine.
- Évolution du marché : la rentabilité dépend de la valeur du bien à l’issue du démembrement. Un bien acheté en nue-propriété dans une zone qui se déprécie peut produire un rendement négatif.
- Solidité de l’usufruitier : si le bailleur institutionnel rencontre des difficultés financières, des litiges peuvent survenir sur l’entretien du bien. La sélection de l’opérateur est un critère important.
- État du bien à la sortie : à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère un bien dans l’état d’usage normal. Une rénovation peut s’imposer pour aligner le bien sur les standards locatifs ou pour la revente.
Cas concret : nue-propriété d’un appartement T3 lyonnais à 200 000€
Posons un cas pédagogique. Un investisseur de 45 ans, fiscalement domicilié en France, tranche marginale d’imposition à 30 %, souhaite préparer un complément de retraite à horizon 15 ans. Il identifie un programme de nue-propriété à Lyon Confluence – quartier porteur, ligne T1, équipements neufs – sur un T3 de 65 m² dont la valeur libre estimée est de 350 000€. Le démembrement est de 15 ans, l’usufruit étant cédé à un bailleur intermédiaire institutionnel. La nue-propriété est commercialisée à 200 000€, soit 57 % de la valeur libre.
| Année | Événement | Cash-flow / valorisation |
|---|---|---|
| Année 0 | Acquisition NP avec crédit (apport 40 000€, prêt 160 000€ sur 15 ans à 3,5 % fixe) | Mensualité crédit ≈ 1 144€/mois |
| Années 1-15 | Aucun loyer perçu, aucun revenu foncier, pas d’IFI sur ce bien, pas de gros travaux | Aucun cash-flow, économie IR vs locatif classique ≈ 1 800€/an si comparable |
| Année 15 | Extinction automatique de l’usufruit, récupération de la pleine propriété | Crédit soldé, propriété pleine |
| Année 15 – scénario stable | Valeur libre du bien à 350 000€ (marché stagnant) | Plus-value théorique : 150 000€ sur 200 000€ investis |
| Année 15 – scénario progressif | Valeur libre du bien à 420 000€ (+ 1,3 %/an) | Plus-value théorique : 220 000€ sur 200 000€ investis |
| Année 15 – option location | Mise en location à 1 200€/mois (rendement brut ≈ 4,1 %) | Revenus fonciers à imposer normalement |
| Année 15 – option revente | Plus-value soumise au régime des plus-values immobilières (abattements pour durée de détention) | Imposition partielle |
Sur ce cas, le rendement annualisé brut s’établit autour de 3,8 % en scénario stable et autour de 5,1 % en scénario progressif. Pour un investisseur fortement imposé, l’absence de revenus fonciers imposables pendant 15 ans accroît mécaniquement la rentabilité nette comparée à un investissement locatif classique. Le risque principal reste la valorisation du bien à l’extinction de l’usufruit : un marché lyonnais qui se déprécierait significativement pendant la période amputerait la performance attendue. La sélection géographique – zone tendue, dynamique démographique, équipements pérennes – est donc un critère central.
La nue-propriété viagère : une variante à part
Distincte du démembrement temporaire, la nue-propriété viagère consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit reste détenu par un particulier – typiquement un senior, qui continue à occuper les lieux ou à percevoir les loyers. La durée du démembrement n’est plus fixée par contrat mais déterminée par l’espérance de vie de l’usufruitier. À son décès, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement.
Sur le plan économique, la nue-propriété viagère se rapproche du viager occupé, à la nuance près que le prix est entièrement payé au comptant (pas de rente). La décote dépend du barème de l’article 669 du CGI et de l’âge de l’usufruitier : à 75 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur libre selon le barème administratif, mais le marché peut introduire des ajustements à la baisse compte tenu de l’aléa de longévité.
Ce montage est moins fréquent que le démembrement temporaire institutionnel mais peut intéresser les investisseurs disposant de liquidités importantes, désireux d’éviter le suivi d’une rente et acceptant l’aléa viager. Il est notamment utilisé dans des configurations de transmission familiale entre vifs, où un parent souhaite donner la nue-propriété à un enfant tout en conservant l’usufruit.
La donation démembrée : un usage successoral
Au-delà du marché de l’investissement, la nue-propriété est largement mobilisée dans les stratégies de transmission familiale. La donation de la nue-propriété d’un bien permet au donateur (généralement un parent) de transmettre à ses enfants la valeur correspondant au barème de l’article 669 du CGI, tout en conservant l’usufruit (jouissance ou perception des loyers). Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, ce qui réduit l’assiette imposable.
Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucune fiscalité supplémentaire. C’est l’un des leviers les plus utilisés pour transmettre un patrimoine immobilier en limitant les droits de mutation. Les abattements applicables (100 000€ par enfant et par parent, renouvelables tous les 15 ans) se conjuguent avec la réduction d’assiette du démembrement.
La donation de la nue-propriété est probablement l’outil de transmission immobilière le plus efficace en France aujourd’hui. Elle conjugue trois leviers : abattement de droit commun, valorisation administrative réduite et reconstitution sans fiscalité au décès.
Démarches concrètes pour acquérir une nue-propriété en 2026
- Identifier le segment : démembrement temporaire neuf institutionnel (Perl, iPlus, Fidexi, Néoproprio…) ou nue-propriété viagère sur un bien existant.
- Vérifier la cohérence géographique : zone tendue, dynamique démographique, présence de transports en commun et d’équipements. La performance à 15-20 ans dépend essentiellement de la valorisation territoriale.
- Étudier l’opérateur : ancienneté, réputation, historique des programmes livrés, qualité du bailleur institutionnel partenaire si démembrement temporaire.
- Lire la convention de démembrement : durée, modalités d’extinction, partage des charges, clauses de sortie anticipée si elles existent. La pratique notariale impose en général une rédaction précise de la répartition des dépenses (articles 605 et 606 du Code civil).
- Calibrer le financement : effet de levier crédit possible, mais à apprécier en regard du profil global de l’investisseur (âge à l’extinction du démembrement, autres revenus, exposition immobilière existante).
- Anticiper la sortie : à l’extinction de l’usufruit, trois stratégies sont possibles – occuper, louer, revendre. Chacune appelle un traitement fiscal distinct (résidence principale, revenus fonciers, plus-value immobilière).
Pour aller plus loin
- Viager occupé ou viager libre : comparaison technique 2026 – pour comparer la nue-propriété viagère et le viager classique.
- Le barème de la rente viagère en 2026 : comment ça marche – comprendre les tables INSEE et la formule de calcul de la rente.
- Viager et succession : 5 cas pratiques pour anticiper – la nue-propriété comme outil de transmission.
Sources : Code général des impôts articles 669, 968, 750 ter ; Code civil articles 578-624, 605-606 ; barèmes professionnels CSN ; observatoires régionaux des notaires de France ; jurisprudence Cour de cassation 1re chambre civile et chambre commerciale sur le démembrement.