Le démembrement de propriété coupe le nu-propriétaire de tout revenu foncier pendant 15 à 20 ans
Le démembrement de propriété fonctionne ainsi : l’usufruit donne à son titulaire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (les loyers); la nue-propriété donne à son détenteur le droit de disposer du bien à terme, sans en jouir dans l’immédiat. Ces deux droits, que la pleine propriété réunit normalement, sont ici dissociés par contrat pour une durée fixée à l’avance – généralement 15 à 20 ans dans les opérations dites de nue-propriété institutionnelle.
Pendant toute cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. Pas un euro. L’usufruitier – souvent un bailleur social ou un opérateur HLM – encaisse les loyers, gère les locataires et assure l’entretien. Pour l’investisseur, cela signifie une gestion simplifiée. Mais il y a un prix : l’absence totale de revenus fonciers issus de ce bien pendant quinze à vingt ans. Cette absence conditionne tout le traitement fiscal de l’opération.
La contrepartie économique de cette renonciation aux revenus, c’est la décote d’acquisition, comprise entre 30% et 45% de la valeur en pleine propriété selon la durée et la localisation. Un appartement valant 300000€ en pleine propriété peut se négocier à 180000€ en nue-propriété. L’équation semble avantageuse. Elle l’est réellement seulement si votre situation fiscale globale y gagne – et c’est précisément là que le risque se concentre.
L’article 605 du Code civil impose les grosses réparations au nu-propriétaire : une charge réelle mais fiscalement compliquée
La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est fixée par l’article 605 du Code civil. L’usufruitier paie l’entretien courant : ravalement léger, remise en état entre locataires, remplacement d’un ballon d’eau chaude. Le nu-propriétaire finance les grosses réparations : murs porteurs, toiture, charpente, escaliers, gros oeuvre en général.
Le problème est réel. Un investisseur qui a acheté la nue-propriété d’un appartement ancien avec une décote de 40% peut se retrouver dix ans plus tard face au remplacement de la toiture – facture : 15000€ ou 20000€ selon la surface et les matériaux. Et il ne peut pas déduire un centime de cette dépense de revenus fonciers issus de ce bien, puisqu’il n’en perçoit aucun. C’est une charge sèche, sans compensation fiscale.
La loi fixe un régime par défaut, pas impératif. Il est donc possible – et souvent utile – de négocier contractuellement une répartition différente des charges dans l’acte de vente. Certains opérateurs institutionnels acceptent de prendre en charge contractuellement une partie des grosses réparations, ou de prévoir un fonds de réserve mutualisé. Avant de signer, vérifiez point par point qui supporte quoi : toiture, ravalement, ascenseurs, réseaux enterrés. Une clause mal rédigée peut transformer une belle décote initiale en gouffre financier non déductible.
Mais la question ne se limite pas au montant des travaux. Elle touche à leur traitement fiscal – et c’est là qu’entre en scène l’article 156 du CGI.
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L’article 156 du CGI interdit la déduction des charges sur le bien démembré, sauf si le nu-propriétaire a d’autres revenus fonciers
L’article 156 du Code général des impôts énonce la règle : le nu-propriétaire d’un bien loué par l’usufruitier ne peut pas déduire les charges et travaux qu’il supporte sur ses revenus fonciers issus de ce bien – puisqu’il n’en a aucun. Pas de revenu, pas de déduction possible. En théorie c’est simple. En pratique c’est contraignant.
Une exception existe, mais elle est strictement encadrée. Si le nu-propriétaire détient par ailleurs d’autres biens locatifs qui génèrent des revenus fonciers positifs, certaines charges liées à la nue-propriété peuvent être imputées sur ces revenus. La documentation doit être rigoureuse : nature précise des travaux, rattachement au bien concerné, justificatifs de paiement. L’administration fiscale examine ces imputations attentivement.
| Situation du nu-propriétaire | Déductibilité des charges | Traitement fiscal résultant |
|---|---|---|
| Aucun autre bien locatif | Aucune déduction possible | Charge nette définitive, sans effet fiscal |
| Revenus fonciers positifs par ailleurs | Imputation possible sur ces revenus, sous conditions | Réduction de la base imposable foncière globale |
| Déficit foncier existant sur d’autres biens | Imputation limitée, ne s’ajoute pas au déficit existant sur le revenu global | Report possible sur revenus fonciers futurs (10 ans maximum) |
| Régime micro-foncier sur d’autres biens | Incompatible avec le micro-foncier – bascule obligatoire au réel | Complexification de la déclaration, arbitrage à anticiper |
Cette dernière ligne mérite attention particulière. Un investisseur au micro-foncier qui acquiert une nue-propriété et supporte des grosses réparations doit basculer au régime réel pour en espérer déduire quoi que ce soit – ce qui transforme toute sa déclaration foncière.
Le déficit foncier issu de la nue-propriété ne s’impute pas sur le revenu global : un écueil que beaucoup ignorent
Dans le régime classique du bailleur, un déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10700€ par an. C’est l’un des outils les plus puissants en optimisation fiscale immobilière. Le nu-propriétaire n’y a pas accès.
Le déficit éventuel issu de la nue-propriété ne s’impute que sur des revenus fonciers positifs du même contribuable – jamais sur le revenu global. Il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, mais seulement si vous en générez. Si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers positifs, le déficit reste en suspension, sans aucun effet sur l’impôt sur le revenu de l’année des travaux.
La loi de finances pour 2024 a durci les conditions de déduction des déficits fonciers liés aux passoires thermiques classées DPE F et G. Ce durcissement affecte les stratégies patrimoniales incluant la nue-propriété lorsque le bien est mal classé énergétiquement. Un appartement de 1960 non rénové, acquis en nue-propriété, cumule ainsi deux contraintes : des travaux lourds imposés par l’article 605 du Code civil et un régime de déductibilité restreint lié à son étiquette énergétique.
Pour aller plus loin : Nue-propriété vs viager occupé : comparaison décote 2026.
Le projet de loi de finances pour 2026, discuté fin 2025, ne contenait pas de modification législative majeure spécifique au régime fiscal de la nue-propriété pour les investisseurs particuliers. Les règles décrites dans cet article restent applicables à la date de publication. Mais les règles fiscales évoluent : vérifiez chaque année avec votre conseiller, notamment sur les passoires thermiques.
IFI et taxe foncière : le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération fiscale annuelle substantielle
C’est ici que la nue-propriété déploie ses atouts les plus nets. Deux charges fiscales récurrentes – l’IFI et la taxe foncière – n’incombent pas au nu-propriétaire dans un démembrement institutionnel.
L’article 968 du CGI prévoit que c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien à son actif IFI. Le nu-propriétaire est donc exonéré d’IFI sur ce bien, ce qui peut représenter une économie annuelle importante pour un patrimoine immobilier conséquent. La taxe foncière, elle, est à la charge de l’usufruitier selon les conventions notariales courantes dans ce type de montage.
Le nu-propriétaire doit-il déclarer le bien à l’IFI ?
Non, dans un démembrement volontaire à titre onéreux (nue-propriété institutionnelle). C’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété à son actif IFI, conformément à l’article 968 du CGI. Le nu-propriétaire n’intègre pas ce bien dans son assiette IFI.
Qui paie la taxe foncière dans un démembrement institutionnel ?
L’usufruitier, conformément à l’usage et aux conventions courantes dans les actes notariés. Cette règle doit figurer explicitement dans l’acte de vente. Vérifiez-la avant signature.
Que se passe-t-il à l’extinction de l’usufruit pour l’IFI ?
À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. À partir de ce moment, il devient redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, si son patrimoine immobilier net dépasse le seuil d’assujettissement. Il faut anticiper cet effet lors de la reconstitution du patrimoine. Attention : dans les démembrements d’origine successorale ou familiale, les règles peuvent différer sensiblement – une consultation notariale s’impose.
À l’extinction du démembrement, la récupération de la pleine propriété est fiscalement neutre mais la revente déclenche la plus-value
À l’issue des 15 à 20 ans de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucune taxation. Aucune plus-value n’est exigible à ce moment, aucun droit de mutation non plus. Cette neutralité fiscale à la sortie du démembrement est l’un des arguments majeurs du dispositif.
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Mais une revente ultérieure déclenche le régime des plus-values immobilières. Et c’est là que la décote d’entrée joue un rôle paradoxal. Le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est le prix payé en nue-propriété – soit, avec une décote de 35% sur un bien valant 300000€ en pleine propriété, un prix d’acquisition de 195000€. Si le bien vaut 380000€ à la revente, la plus-value brute atteint 185000€. La décote, qui était un avantage à l’entrée, devient mécaniquement la base d’une plus-value taxable plus élevée à la sortie.
Les abattements pour durée de détention atténuent cet effet : exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention, exonération totale de prélèvements sociaux à 30 ans. Ces durées se calculent à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété – pas de la date de reconstitution de la pleine propriété.
- Points de vigilance à la sortie:
- Vérifier la durée de détention totale avant toute revente pour optimiser les abattements
- Conserver les justificatifs d’acquisition et de travaux – ils réduisent la plus-value taxable
- Anticiper l’impact IFI dès la reconstitution de la pleine propriété si votre patrimoine dépasse le seuil d’assujettissement
- En cas de conservation du bien après reconstitution, une mise en location directe modifie l’ensemble de la stratégie fiscale
- Ne pas confondre durée de détention pour l’IR (22 ans) et pour les prélèvements sociaux (30 ans)
Mon verdict : la nue-propriété locative marche pour qui a déjà des revenus fonciers positifs
J’ai suivi des dossiers de nue-propriété institutionnelle depuis les premières opérations à grande échelle en France. Mon constat est net : ce dispositif fonctionne pour un profil précis et crée des problèmes pour tous les autres.
L’investisseur idéal pour la nue-propriété locative est celui qui génère déjà des revenus fonciers positifs issus d’autres biens. Pourquoi ? Parce que c’est la seule configuration qui lui permet d’activer l’exception de l’article 156 du CGI et d’imputer les charges liées à la nue-propriété sur une base imposable réelle. Sans revenus fonciers par ailleurs, les grosses réparations imposées par l’article 605 du Code civil restent une charge nette, définitivement non déductible – et la décote d’entrée ne compense pas structurellement cet écueil.
L’absence d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est un autre point systématiquement sous-estimé dans les présentations commerciales. Les investisseurs habitués au régime classique du déficit foncier – avec l’imputation annuelle jusqu’à 10700€ – s’attendent à retrouver ce levier. Il n’existe pas ici. C’est une différence fondamentale.
Mais la nue-propriété reste un outil patrimonial solide pour qui correspond au bon profil : patrimoine diversifié, horizon long de 15 à 20 ans assumé, pas de besoin de cash-flow immédiat et revenus fonciers positifs existants. Dans ce cas précis, l’exonération IFI, l’absence de gestion locative et la décote d’acquisition constituent un triptyque efficace.
Avant tout engagement en nue-propriété institutionnelle, faites établir un bilan patrimonial complet intégrant vos revenus fonciers actuels, votre situation IFI et la nature des biens éligibles aux grosses réparations dans l’opération envisagée. La décote d’entrée ne compense pas une stratégie fiscale globale mal construite. Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) peut modéliser les scénarios avec et sans revenus fonciers tiers – cette simulation vaut largement les honoraires d’une consultation.