À La Roche-sur-Yon, notre calcul exclusif fondé sur 2 211 ventes de maisons entre 2021 et 2025 aboutit à un prix médian de 208 000 €, soit 2 381 €/m². Derrière cette référence se cachent pourtant des mutations groupées, des dépendances et des surfaces dont le traitement modifie fortement le résultat.
Que contient la base DVF sur les prix de vente immobiliers ?
La base Demandes de valeurs foncières, dite DVF, recense les mutations immobilières enregistrées par l’administration fiscale. Elle permet de consulter un prix de vente réel déclaré lors de l’acte, et non un prix affiché dans une annonce. Les données couvrent notamment les ventes de maisons, d’appartements, de locaux et de terrains.
Chaque enregistrement comporte plusieurs informations utiles : date de mutation, valeur foncière, commune, adresse, nature du bien, surface réelle bâtie, surface du terrain et nombre de pièces principales. Les références cadastrales et les numéros de lots complètent le fichier. Le lecteur peut consulter une mutation sur l’application DVF d’Etalab, puis la comparer à d’autres transactions situées dans le même secteur.
La difficulté tient à la structure des fichiers. Une vente notariale ne correspond pas nécessairement à une ligne. Une seule mutation peut générer plusieurs enregistrements lorsqu’elle réunit un appartement, une cave, un stationnement ou plusieurs parcelles. Additionner ou moyenner les lignes sans reconstituer la mutation conduit alors à compter plusieurs fois le même prix.
DVF donne accès à une valeur déclarée lors de la mutation. Elle ne fournit pas automatiquement le prix autonome de chaque logement, parking, dépendance ou parcelle composant l’acte.
La valeur foncière doit donc être lue avec le numéro de mutation et la composition de la vente. Quant au DVF prix m², il s’agit toujours d’un calcul : valeur retenue divisée par surface bâtie retenue. Deux observateurs partant du même fichier peuvent publier des résultats différents si leurs règles de sélection divergent.
Les 6 pièges à éviter pour lire un prix DVF
- Les ventes comportant plusieurs lots. Un acte peut réunir un appartement, une cave et deux places de stationnement. Répéter la valeur foncière sur chaque ligne puis calculer une moyenne gonfle artificiellement le volume et déforme le DVF prix immobilier.
- Les dépendances et les surfaces non homogènes. Garage, remise ou local accessoire ne se valorisent pas comme une surface habitable. La surface réelle bâtie de DVF ne doit pas être confondue sans contrôle avec la surface Carrez ou la surface habitable indiquée dans un dossier commercial.
- Le poids du terrain dans le DVF prix maison. Deux maisons de même surface peuvent avoir des valeurs différentes en raison de la parcelle, de sa constructibilité, de son exposition ou de la présence d’un accès indépendant. Diviser intégralement le prix par les seuls mètres carrés bâtis masque cette composante foncière.
- Le contenu exact de la valeur déclarée. Le montant d’une mutation peut regrouper le logement et ses parkings ou d’autres lots. Le traitement du mobilier dépend de sa déclaration dans l’acte. Une lecture brute ne permet donc pas toujours d’isoler la valeur des murs.
- Le délai de publication. Les transactions les plus récentes arrivent avec retard. Le millésime 2025 utilisé dans notre analyse correspond aux ventes publiées à la date du calcul et reste susceptible d’être complété. Comparer son volume brut à celui d’une année consolidée demande de la prudence.
- La couverture géographique incomplète. Les mutations d’Alsace-Moselle et de Mayotte ne figurent pas dans DVF. L’absence de résultat dans ces territoires ne signifie donc pas qu’aucune vente n’a eu lieu.
Un autre biais concerne les transactions atypiques. Une maison à rénover lourdement, une vente entre plusieurs bâtiments ou une propriété dotée d’un vaste foncier ne constitue pas un comparable direct pour une maison standard. DVF décrit un acte fiscal et cadastral. La base ne renseigne ni l’état intérieur, ni la qualité des prestations, ni l’étage précis dans tous les cas, ni la vue, ni le niveau sonore.
Quelle méthode appliquer pour calculer un prix au m² DVF fiable ?
Définir le bien et le périmètre avant d’extraire les ventes
La recherche commence par une catégorie homogène : maison, appartement ou local. Il faut ensuite délimiter une période et une zone cohérentes. À l’échelle d’une rue, l’échantillon devient vite trop faible. À l’échelle d’une commune entière, les écarts entre quartiers risquent au contraire d’être masqués.
La surface et la typologie doivent également être rapprochées du bien étudié. À La Roche-sur-Yon, les studios et T1 de moins de 30 m² vendus en 2024-2025 affichent une médiane de 3 082 €/m². Les appartements de 70 à 90 m² ressortent à 2 000 €/m². Appliquer le ratio des petites surfaces à un grand logement créerait donc une référence trompeuse.
Reconstituer les mutations et filtrer les anomalies
Notre calcul exclusif repose sur les mutations qualifiées de « Vente » et conserve un bien principal par mutation. Cette règle évite de compter séparément chaque dépendance rattachée au même acte. Nous avons ensuite retenu les prix unitaires compris entre 300 et 12 000 €/m² afin d’écarter les divisions manifestement incohérentes et certaines opérations composites.
La méthode suit une séquence reproductible :
- sélectionner la commune grâce à son code officiel et fixer la période étudiée ;
- conserver uniquement la nature de mutation « Vente » ;
- regrouper les lignes partageant la même mutation ;
- identifier un bien principal et traiter à part les dépendances, lots annexes et parcelles ;
- écarter les surfaces nulles ou incompatibles avec un calcul au mètre carré ;
- appliquer des bornes explicites, ici de 300 à 12 000 €/m² ;
- segmenter par type de bien, taille et, si l’échantillon le permet, secteur géographique ;
- publier le nombre de ventes et signaler les années encore incomplètes.
Préférer la médiane sans cacher la dispersion
La médiane partage l’échantillon en deux groupes : la moitié des ventes se situe sous cette valeur et l’autre moitié au-dessus. La moyenne additionne tous les prix puis les divise par le nombre de transactions. Elle réagit davantage aux propriétés très chères et aux ventes atypiques. Une demeure haut de gamme ou une mutation regroupant plusieurs bâtiments tire ainsi la moyenne vers le haut, sans déplacer autant la médiane.
Nos données agrégées ne fournissent pas la moyenne arithmétique des prix individuels. Il serait donc incorrect d’inventer un écart chiffré entre moyenne et médiane. Le bon réflexe consiste à publier la médiane avec le premier quartile Q1 et le troisième quartile Q3. Ces bornes encadrent la moitié centrale des transactions et rendent la dispersion visible.
Cas pratique : les prix DVF à La Roche-sur-Yon
Selon notre calcul sur les ventes DVF, La Roche-sur-Yon compte 2 211 mutations de maisons exploitables entre 2021 et 2025. La médiane de l’ensemble atteint 208 000 €, avec un Q1 à 167 821 € et un Q3 à 258 154 €. La moitié centrale des ventes se situe donc dans cet intervalle. Le prix médian ressort à 2 381 €/m² pour une surface médiane de 89 m².
Année
Ventes de maisons
Prix médian
Q1–Q3
Prix médian au m²
Surface médiane
2021
515
197 000 €
160 000–240 000 €
2 213 €/m²
91 m²
2022
456
212 200 €
171 050–271 750 €
2 459 €/m²
90 m²
2023
411
217 000 €
172 000–261 800 €
2 500 €/m²
88 m²
2024
368
210 000 €
170 100–260 000 €
2 391 €/m²
89 m²
2025
461
205 000 €
170 000–251 093 €
2 352 €/m²
89 m²
2021-2025
2 211
208 000 €
167 821–258 154 €
2 381 €/m²
89 m²
La série montre une hausse de la médiane du prix des maisons entre 2021 et 2023, puis un repli en 2024 et 2025. Cette évolution doit être lue avec la composition annuelle des ventes. Si davantage de petites maisons, de biens rénovés ou de secteurs valorisés changent de mains une année donnée, la médiane communale bouge même sans variation uniforme de chaque logement.
Pour 2025, notre filtre aboutit à 2 352 €/m² pour les maisons et 2 428 €/m² pour les appartements. L’outil local La-Roche-sur-Yon.com, qui s’appuie sur 4 578 ventes officielles de 2021 à 2025, publie ses propres médianes : 2 320 €/m² pour les maisons et 2 428 €/m² pour les appartements. L’écart sur les maisons illustre directement l’effet des règles de filtrage, tandis que le résultat identique sur les appartements montre que deux méthodes distinctes peuvent aussi converger.
Pourquoi la taille du logement modifie le prix au m²
Les ventes 2024-2025 confirment que le DVF prix m² ne doit pas être appliqué uniformément. Les petites surfaces supportent souvent un prix unitaire plus élevé, alors que le budget total des grands logements reste supérieur.
Catégorie d’appartement
Nombre de ventes
Prix médian
Q1–Q3
Prix médian au m²
Studio/T1 de moins de 30 m²
90
72 050 €
59 000–85 520 €
3 082 €/m²
30 à 50 m²
216
108 000 €
91 000–122 500 €
2 617 €/m²
50 à 70 m²
219
130 232 €
118 000–150 000 €
2 250 €/m²
70 à 90 m²
138
154 750 €
130 000–184 250 €
2 000 €/m²
90 m² et plus
41
227 000 €
151 650–260 500 €
2 127 €/m²
Le contraste entre les 3 082 €/m² des studios et les 2 000 €/m² des appartements de 70 à 90 m² montre pourquoi une médiane communale brute ne suffit pas à estimer un bien. Le nombre d’observations compte également : les 41 ventes de grands appartements donnent un repère moins robuste que les 219 transactions de la tranche 50 à 70 m².
Comment utiliser DVF pour estimer un bien vendu en viager ?
En viager, DVF sert à établir la valeur vénale libre avant tout calcul financier. L’analyse doit porter sur des ventes ordinaires comparables : même type de bien, surface voisine, secteur cohérent, état et prestations aussi proches que possible. Une médiane communale constitue un point de contrôle, pas une expertise individualisée.
La valeur vénale ne se confond ni avec le bouquet ni avec le capital économique de la rente. Dans un viager occupé, la décote d’occupation rémunère le droit conservé par le vendeur. Elle dépend notamment de la valeur locative du bien, de la durée d’occupation retenue et de la nature du droit, droit d’usage et d’habitation ou usufruit. DVF ne contient pas ces paramètres.
Le prix enregistré dans DVF pour une vente en viager ne se lit pas comme le prix comptant d’une vente classique : les modalités de paiement et le droit d’occupation doivent être reconstitués à partir de l’acte.
Une mutation viagère peut faire apparaître une valeur foncière sans donner, dans le fichier public, tous les éléments nécessaires à l’évaluation économique de l’opération. La rente, sa périodicité, son indexation, le bouquet et les clauses liées à la libération anticipée nécessitent l’examen du contrat notarié.
Transformer les références DVF en fourchette de valeur vénale
Pour un bien occupé, l’approche consiste à sélectionner plusieurs ventes libres réellement comparables, puis à ajuster la référence selon l’état, l’étage, l’extérieur, le stationnement, le terrain et les travaux. Les quartiles donnent une zone de marché utile : un bien sans défaut marqué se confronte à la partie centrale de l’échantillon, tandis qu’une propriété atypique exige une analyse transaction par transaction.
La date de vente mérite enfin une vérification. Une référence ancienne ne doit pas être actualisée mécaniquement avec l’évolution d’une médiane communale, car la composition des ventes change d’une période à l’autre. Pour 2025, la prudence est renforcée par le caractère encore incomplet du millésime DVF. L’estimation viagère doit donc conserver la trace des mutations retenues, des exclusions opérées et de chaque correction appliquée à la valeur libre.