Le viager a ses codes : bouquet, rente, droit d’usage et d’habitation, espérance de vie. On en oublierait presque qu’il s’agit, juridiquement, d’une vente immobilière. Lorsque le bien est un appartement situé dans un immeuble en copropriété, le vendeur doit donc remplir les mêmes obligations d’information que pour une vente classique, auxquelles s’ajoutent des questions propres au viager, surtout lorsqu’il est occupé.
Une vente comme une autre aux yeux du Code
La vente en viager transfère la propriété du bien au débirentier, en contrepartie d’un bouquet éventuel et d’une rente versée au crédirentier. Les règles protectrices de l’acquéreur s’appliquent : dossier de diagnostics techniques, surface loi Carrez pour un lot de copropriété, délai de rétractation de dix jours pour l’acheteur non professionnel.
La loi ALUR s’applique également. L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à la promesse de vente les documents relatifs à la copropriété. Rien, dans le texte, n’exclut les ventes en viager. Un vendeur âgé, qui gère parfois ses papiers depuis longtemps sans les avoir classés, a donc intérêt à s’y prendre tôt, éventuellement avec l’aide d’un proche.
Le dossier de copropriété, pièce par pièce
Les documents d’organisation
Il s’agit de la fiche synthétique de la copropriété, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division avec leurs modifications, des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, du carnet d’entretien et de la notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires. Le syndic peut les fournir ; beaucoup sont aussi disponibles sur son espace en ligne.
Les informations financières
Le vendeur doit indiquer les charges courantes et exceptionnelles payées pour le lot au cours des deux derniers exercices, les sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat, l’état global des impayés et des dettes de la copropriété envers ses fournisseurs, et la part du fonds de travaux rattachée au lot. Ces éléments forment ce que l’on appelle le pré-état daté.
Le document peut être demandé au syndic, mais aucun texte ne lui en réserve l’établissement. Pour un crédirentier qui dispose de ses relevés de charges et de ses convocations d’assemblée, un service comme Pre-etat-date.ai permet de produire le pré-état daté à partir des documents numérisés, sans attendre le retour du syndic. Dans tous les cas, les chiffres doivent être relus attentivement avant d’être transmis.
Les travaux à venir
Le cas échéant, le vendeur communique les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. Pour un acquéreur en viager, ce point est particulièrement sensible : il s’engage souvent sur une longue durée et supportera une partie des gros travaux votés pendant l’occupation.
Les questions propres au viager occupé
Dans un viager occupé, le crédirentier reste dans les lieux. La répartition des charges entre lui et le débirentier ne découle pas automatiquement de la loi de 1965 : elle doit être organisée par l’acte de vente. L’usage le plus répandu consiste à laisser à l’occupant les charges liées à l’usage courant du logement et l’entretien, et à mettre à la charge de l’acquéreur les gros travaux et la taxe foncière, en s’inspirant des règles du Code civil sur l’usufruit. Mais d’autres équilibres sont possibles, et c’est justement pour cela qu’il faut les écrire.
Plusieurs points méritent une clause précise :
- qui reçoit les appels de fonds du syndic et qui les règle réellement ;
- qui assiste et vote aux assemblées générales, et selon quelles modalités de représentation ;
- comment sont réparties les charges de travaux votés avant la vente mais appelés après ;
- qui assure le logement, l’occupant comme le propriétaire devant chacun être couvert pour sa responsabilité civile.
Ces sujets doivent être tranchés avant la signature, et non découverts au premier appel de fonds.
Au moment de l’acte
Avant l’acte authentique, le notaire demande au syndic l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Ce document fait le point sur les sommes dues par le vendeur et celles qui incomberont à l’acquéreur. Ses frais sont à la charge du vendeur et plafonnés par décret à 380 euros TTC à la date de rédaction.
Le notaire notifie ensuite la vente au syndic, qui enregistre le nouveau propriétaire. Dans un viager occupé, il est utile de préciser au syndic l’adresse à laquelle adresser les convocations et les appels de fonds, pour éviter tout malentendu. Pour replacer ces formalités dans l’ensemble de l’opération, notre guide sur le fonctionnement de la vente en viager reprend les étapes, du calcul du bouquet à la signature. Un dossier de copropriété complet rassure l’acquéreur, et une négociation en viager repose avant tout sur la confiance.